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房屋质量
房屋质量的验收内容 时间;2013-05-09 15:22:45 来源:   点 击:    评论数: 0

    购房是人生大事,但是购房房屋质量往往会在交房验收时的疏忽出现问题,一旦交付过程完成,房屋质量若是出现问题再索就比较难了,所以,在房屋验收时就做好房屋质量的检查工作是很重要。
  室内工程验收应把握以下几点:
  房屋结构
  结构是房屋的骨架,其质量好坏至关重要,但实践中却因其验收的难度而购房者所忽视或放弃。购房者可要求开发商出示建设工程质量监督站对楼宇结构工程的验收报告,注意报告标明的质量等级是合格还是优良、优质;如果是不合格,说明该房屋不能居住。如有可能,购房者还应了解钢材的材质、规格、水泥的标号,木材的等级及砖块的宽实等。
  此外,还需把握以下几点:
  ——是否有钢筋外露;
  ——墙壁是否有裂缝,墙面是否渗水;
  ——承重墙、梁、柱是否符合设计规范。
  平面布局
  对照购房合同中的房屋平面图,检查房间的结构是否与图纸一致,房间的面积、跨度、长宽是否合理;卧室、起居室、门厅、厨房、卫生间、储藏间布局是否合理;门窗位置、生活动力结的设置是否过于曲折,是否影响家具的摆放。
  层高
  住宅层高较理想的高度应在2.8米-3.2米之间。层高过低就会给人压抑感,通风、采光也受影响;层高过高固然舒适,但建设成本和土地成本都高,房价也会相应提高。《上海市住宅建筑设计标准》规定:卧室、起居室净高不应低于2.5米,屋高不应抵于2.8米。如果购房合同对层高或净高有约定的,应符合约定。
  地板楼板
  这一点往往不为购房者重视。楼板的厚度、单位面积的荷载量,应当是验收房屋的重点之一,这不仅是安全的要求,也为家庭装修、选配家居设施提供了重要参数。
  墙体
墙面是否有裂缝,是否有水淋痕迹,是否有墙皮脱落、起鼓,墙面是否平整。更重要的是,墙身是否笔直,有无倾斜。
卫浴工程
  卫生间面积、尺寸是否符合合同约定标准;卫生设备的品牌、规格、件数是否与合同相符;上水、排水是否通畅;是否有裂痕、渗水现象;地面是否防滑;开窗的通风采光效果如何,如无窗,是否有排气扇;是否有装修,如无装修,各种管线是否排放到位,便于装修。
    厨房工程
  厨房的面积、尺寸是否与合同相符,装修标准是否与合同相符,地面是否防滑,墙身有无1.5米以上的瓷砖,灶台高度是否合适,灶具安全性如何,脱排油烟机效果如何,热水器品牌、规格是否达到约定标准,管道线路是否通畅,整个厨房是否具备清洗、烹调、储藏等基本 功能。如果没有装修,是否把各种管道、线路、插口位置预留好。
  水电工程
  上水、下水管道、门阀材质如何,大小开关是否正常;生间、厨房上、下水是否通畅;用电线路排是否合理、安全、方便、开关、灯座、插座是否正常通电,灯具安装是否牢靠,能否正常使用。门窗工程,分户门是否牢固,安全,有无防盗功能,如果没有,能否安装防盗门;门的厚度,材质和规格、密封性如何;窗子的材质、规格与厚度,玻璃的品种与厚度是否安全,窗子的开关是否灵巧、方便、密封性如何。以上是否符合合同规定标准。
  私密性
  检查阳台、厨房、卫生间、卧室能否被外部窥视,卫生间的窗不得直对楼梯间,门不能直对起居室,居室门窗勿与邻居卫生间的门窗相对,墙壁的是效果如何。一般来说,外墙、分户墙、楼板的空气隔声标准,计权隔声量应大于等于45分贝。
  安全性
  煤气管、避雷装置等垂直管线不能安装在临近阳台或窗的部位;非封闭阳台是否与公用走道接近,有无翻越可能。
  电信设备
电话线、电脑网络线、闭路电视线、卫星天线是否到户,接插口是否预留,分布是否合理,每套有无对讲设备。
    公共设施验收标准
  对公共设施进行验收应把握以下几点:
  楼梯
  标准楼梯角度应适中,转向处设有平台供休息;楼梯高度也应注意:阶高在22厘米上下,阶面在15厘米以上,角度为45度;楼梯应设扶手。公用走道和楼梯应符合消防要求。
  电梯
  电台数、口牌、制造商、型号、承载量、升降速度;电梯是自动还是专人操作,有无紧急呼救系统,有无监视系统,有无应急疏散系统,是全天候运行还是分时段运行。
  供水工程
  公共供水是否正常,水压和水流善,水质是否达到饮用水标准,是否经过特殊净化处理(如果售房合同有承诺),是否24小时供应热水(如果事前有书面承诺)。多层住宅不宜采用水箱给水方式,而应采用地压式供水。高层住宅的钢筋混凝土水箱内壁应铺白瓷砖。供水管道是采用镀锌铁管(易锈蚀),还是采用清洁卫生的PVC和UPVC管。
    供电工程
  公共供电是否正常,有无双路供电,是否会出现限电时间,电压是否稳定,电表系统工作是否正常,电表有无抄数。
  供气工程
  供气的种类(煤气、天然气、液化气)和方式(管道、罐装),供气容量大小,管道、计量是否正常,气表有无抄数记录。
  停车场地
  有无专用停放非机动车和机动车的场地,容量大小;有无必要的安全防护,是否合同约定一致。
  公共绿地
  小区公共绿地面积和绿化率是否达到了政府规定的最低标准(30%),或合同、广告承诺的标准。必要时可要求开发商出示建设工程竣工规划验收合格证明,查看证明中核定的数据。
  其他公共设施
  有些开发商在合同或 销售广告中承诺有网球场、游泳池、健身房、会所、下沉式音乐广场等,交房时是否兑现;承诺的智能化安全保卫系统是否有着落,有无中央监控、信息采集、预警系统,有无24小时保安。
  房屋间距
  房屋间距对通风、采光影响很大,所交房屋是否符合政府规划间距要求。
  验收记录和房屋交接
  购房者对以上内容一一验收,逐一记录,符合政府规定和合同约定的,通过验收;存在问题的,作好记录,限期整改,不能整改的,应给予经济补偿;问题严重,对房屋使用功能影响重大的,可依法追究开发商相应责任,甚至退房。
  房屋质量出现问题如何维权
  2009年10月,张女士买了一套商品房,入住不久,发现承重墙体出现多条裂缝,于是找开发商退房。开发商拒绝了,认为该裂缝系张女士装修拆改所致。张女士诉至法院。法院审理认为,该房承重墙出现裂缝属质量不合格,且裂缝超过相应标准,对购房人的居住安全造成不利影响。因此,判令开发商退房并向张女士返还房款。
  买房人在接收房屋时,应进行严格的验收,再办理入住手续。如果发现质量问题,应立即找开发商进行修复或协商解决。必要时可通过拍照、录像、文字记录等方式留下证据。如买房人收房后才发现质量问题,开发商同样不能免责。
  对屋顶、墙壁漏水等一般性质量问题:即房屋地基基础工程和主体结构工程之外的、未严重影响购房人正常居住使用等情形,在保修期内,开发商需承担修复责任;开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买房人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。对房屋主体结构质量不合格的,则需要请求房屋所在地的房屋工程质量监督单位进行质量鉴定,在取得质量鉴定不合格证书后,买房人可据此向开发商主张退房,因此造成损失的,开发商还应承担赔偿责任。
 

 

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